わからないところは、なんでも聞いてください。サンエイは、全力でお答えします。
- 現在８５歳になる父親がいます。現在同居中です。父親の所有してる土地と一戸建ての建物がありますが、現在は、別の方に賃貸としてお貸ししてあります。建物も築25年と古くなっており、この先相続するに辺り、アパート経営にも興味があります。ただ土地の坪数が70坪程度なので、アパートを建てる事が出来るか？資金、運用、相続税等でどうなのか？教えてください。
- 70坪有ればアパートは可能です。現在の建物の状況が解りませんが、場合によってまずはリフォームがよいのではないでしょうか?
また新築する場合は建物を誰の名義にするかを一度検討する必要があります。
- 今の自宅を建て替え、自宅とアパートにしたいのですが、敷地120坪で返済分を家賃収入で可能なアパートはありますでしょうか。
- できます。ですがシュミレーションを専門業者で行った方が良いと思います。残る場合もありえます。但し、贅沢言わなければ隣接地にでも２階建ての戸建を立てたほうが何かとよいと思います。
- アパート経営を考えているのですが、仕事の関係で時間があまり取れません。時間をかけずに効率良く複数の業者に見積もりしてもらいたいのでメールのやり取りだけでお願いしたいのですが、見積もりまででしたらメールのみで可能でしょうか？不可能でしたら建築の坪単価の質問メールをして業者を絞ろうと考えています。最後に見積もりを依頼をする時の注意点がありましたらご教授をお願い致します。
- メールのやり取りでの業者選定は可能だと思います。但し、多額の費用を掛ける事業ですので、その会社や担当者の人柄など、実際に面と向かって進めていく方が良いと思います。アパート経営は、建てる事が目的ではありません。入居者に選ばれる賃貸を供給することが重要だと思います。賃貸は建てる前の企画段階で、その後の経営が決まると言っても過言ではありません。建築費はそのまま借入の額を左右しますので重要な事なのですが、何十年と続ける事業ですので、建築の見積もりの前の業者選びを慎重にされる事をお薦め致します。
- 現在アパートを建築中です。10月ごろ完成予定です。総工費5,000万円。借入金3,000万円。無職の妻が借り入れして、私は連帯保証人ということで、借り入れできました。子供は一人（女30歳未婚会社員）建物が完成した時の登記ですが、将来的に考えて、誰の名義にしたほうがいいでしょうか。共有名義でも可能でしょうか。ちなみに土地は妻名義です。
- アパート収入が入りますので、収入が低い方の名義が良いと思います。帳簿上で100万円超えなければ奥様の名義でもよいと思います。あまり税金がかからないはずです。
- 2001年１月に建設されたマンションを保有しておりました。諸事情により賃貸に出す事になりました。この場合、来年から減価償却を使用することは、可能なのでしょうか？
- 原則可能です。計算方法は再度ご確認してください。
- 80歳の義母名義の土地に、夫単独または夫と私の共有名義のアパートを建てる計画があります。税務上、贈与税が発生しないためには、義母に対してどの位の借地料を払えばよいのか、教えて下さい。夫は一人っ子で、相続の問題は全くありませんが、義母は、不動産経営に関わったり、所得税や住民税が発生することは避けたいとのこと。従って、義母名義で建築・借入して、相続税対策することは不可能で、考えていません。
- 無償の場合は、グレーゾーンで無い事は確かです。税務署にその認定を求めてもはっきり言わない場合が多いでしょう。確定してみてどう捉えるかの判断なので、こうしろああしろは立場上も出来ないのでしょう。借地権相当額の算定をされてみてみると良いでしょう。取引相場などの情報も判断材料として必要でしょう。通常第３者への貸付行為と著しく違う条件が存在する場合、無償に利得をしている事実が認定できます。例えば、権利金等の一時金の授受の有無や相応賃料の範囲か否かは常識的ところで判断が可能です。その範囲の条件であればお咎めなしと言って良いでしょう。税務署をフル活用することをお薦めします。
- アパートとマンションって何が違うの？
- アパートとは、木造・プレハブなど準耐火構造の集合住宅（コーポ・ハイツ）1棟当たりの戸数が少なく、建築費、建設期間が短く、その分、マンションに比べて家賃が安いです。同じ条件なら数千円～1万円以上差が出ることもあります。構造次第ですが、遮音性、耐火性、耐震性などではマンションにちょっと劣ります。マンションとは、RC(鉄筋コンクリート造)あるいはSRC(鉄筋鉄骨コンクリート造)など耐火構造の集合住宅。建物そのものの強さに加え、新築物件ではオートロックや宅配ロッカー付きなど、設備の充実ぶりが嬉しいです。 室内の設備、間取りではあまり差は感じられないかもしれませんが、遮音性などはアパートよりすぐれているケースが多いです。
- アパート経営していますが、新築でもう一棟計画中です。木造で建てようと思っています。ただ建築基準法が改正となり、木造でも構造計算が必要と聞きました。在来工法や２X４、ハウスメーカー等がありますが、構造計算して建てられるのですか。壁に耐力壁を入れれば 済むのですか。構造計算して建てると、坪単価も上がりますか。在来工法で考えています。
- 元々、構造計算というのはどんな建物にも必要なものです。それを安く上げよう、そのためには材料を少なくしようという手抜き工事が表面化しして問題になったりしていますが、どうすれば倒れないか？崩れないか？この原点は木造であれ、高層建築であれ同じです。 工事費は従来と変わり有りません。
- 賃貸関連のサイトをいくつか調べているのですが、木造のアパート・マンションは危険なのでしょうか？年数も古い鉄筋のアパートは安全なのか、それも不安です。確かに木造の物件のほうが賃料も安いので惹かれるものもあるのですが・・・・。都心ですと一人暮らしをするにしてもやはりそれなりにお金がかかってくると思うので、木造物件でも変わらないのならばそちらにしようか、と悩んでいます。アドバイスを よろしくお願いいたします。
- 地震に関しては、アパート・マンションは特殊建造物といわれる部類に入りますので、建物全体で延床面積が100m2を超える場合、構造計算書が確認申請時に必要となりますので、一概に木造とコンクリート造がどちらが安全か言えません。（どちらも、建設された時期によってそれなりに安全ではないかということです）火災に関しては、コンクリート造の方が耐火性能が高いと一般的に言われますが、木造でも延焼のおそれがある軒下等が防火措置をとっているものもあります（防火地域・準防火地域というものが自治体で決まっていて、燃えにくい構造でなければならない場合があります。）でも、やはり燃えるときは燃えてしまうので、違う観点から物件を考えても大差はないと思います。近隣環境（特に騒音）や駅からの距離など精神的に休まらないことがないような物件を考えればよいでしょう。お金はかかると思いますが、引越しが面倒ならば、住まいはケチらない方が良いと思います。引越しには多大のお金がかかりますので、 最初は厳しくても我慢できる程度なら、何とかなると思います。
- 入居者へのアピールポイントとして、特有優良賃貸住宅の認可を取りたいのですが、費用や更新料などどのくらいかかるものでしょうか？あと、認可がおりたとして、入居者の家賃補助申請資料は家主が手配する物でしょうか？
- 特定優良賃貸住宅のことでしょうか？ここ、１０年間で１０万戸ほど建築されているようですが、建築年数が経つことによって家賃補助が少なくなるなどの問題があります。そのへんも長期にわたる経営という事で検討されてみてはと思います。
- 入居者が自己破産されたのですが、家賃と部屋の補修費を回収できないものでしょうか？かなり酷く使用していたため補修費だけでも、出来れば回収したいのですが入居する際の保証人に払って貰う事は可能でしょうか？
- 自己破産ということであれば、債権者として届け出ても一般的には回収は不可能かと思います。ただ、本人の破産という状況に関係なく、未納家賃・補修費等の保証人への請求は可能ですので、そちらの方法を選択する以外にはないかと思います。
- 親が不動産会社に賃貸管理を任せていたところ、現賃料と相場賃料に著しく開きがあり、相場賃料に戻したいと考えておりますが、増額請求をするとして２万円位の増額はスムーズに行えるのでしょうか？場合によっては売却も考えております。アドバイスお願いいたします。
- 金額が本当に安いのであって、２万円程度の値上げが妥当だとするなら協議をしてみることがまず一歩だと思います。しかし、十分な根拠もなく増額することは、最悪「供託」なんてことも入居者からされる場合もありますので、難しくまた、今後の良好な関係に悪い影響がでるかもしれません。つまり十分な根拠なく値上げを要求するのはだめです。契約書上でもおそらく、公租公課の上昇とか物価の上昇などを原因として、もしくは設備費投入など何かの原因があれば協議していこうと言う内容になっているはずです。根拠の蓄積が必要だと思います。
- 一括借り上げについてお聞きしたいのですが、一括借り上げの条件は、管理会社が提示してきた内容で絶対行わなければならないのでしょうか？条件の中にエアコン、電子キー、照明の設置があり(もちろん全額こちら負担)、継続するための絶対条件だということでした。 なぜ全額こちら負担の事が絶対条件に盛り込まれているのかがよく分かりません。
- 建築会社によって、一括借り上げの提案が異なります。一概に良し悪しの断定は難しいです。一括借り上げの「提案」を受けた場合、その会社に「建築」と「管理」を完全に切り離して再度相談してみてください。自社では一切建築はしないが、一括借り上げを含む「管理専門会社」は、たくさんあります。例えば、建物は現金で建築しますが、施主様が管理専門の不動産会社ならば自分で管理をすることでしょう。その時、「一括借り上げと建築がセット販売」が条件ですから、建築と管理と切り離して、建築だけの工事はしません・・・となると、その会社は建築が本業ではないことになりませんか？建築が本業でないとしたならば、本業はどこにあるのでしょうか。賃貸住宅で一番大事なことは、収支で成功したが、事業では失敗だったという事のないように十分注意をして下さい。
- アパートを建築し、ある会社に５年丸貸しをしております。今日その会社から電話があり、「駐車場のマンホールが壊れ寮生が足を複雑骨折した為、管理責任として、入院費及び手術代、休暇中の給料の保障をしてください」と言われました。お正月に確認した時は異常は見つ かりませんでしたが、こういう場合は全て貸主が保障をしないといけないのでしょうか？
- 全て貸主の管理責任とは思えません。状況を良く確認して管理会社などに相談した方が良いと思います。
- 入居者が家賃を滞納した場合や、突然いなくなってしまうようなトラブルが起こった場合にはどのように対応すればよいのでしょうか。
またそういったことを未然に防ぐために必要なことはありますか。
- 相手が請求に応じない、若しくは夜逃げの場合には強制執行手続きにうつるので、しかるべき手続きを済ませてください。
また、借主の承諾なくカギを開けて物件内に入り、侵入罪にもなりますのでしないでください。まずは御相談下さい。
